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アイ・ファイン不動産コラム

 強制執行と税務

瀧澤弁護士

今回は、賃料滞納をしている借主に対して、訴訟等の手段によって債務名義を取得し、強制執行をすることの税務上のメリットについて解説いたします。

瀧澤 啓良 (たきざわ あきよし)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

大山 洵 (おおやま じゅん)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

 滞納賃料も売上計上しなければならない

訴訟を行うケース

家賃について、滞納して入金がなかった場合には、売上に計上しなくて良いと考えているオーナー様がたまにいらっしゃるようです。
しかし、現金主義会計というほとんど採用しない方法を採っていない限りは、滞納家賃についても会計上は売上計上しなければならないのです。
そうすると、滞納家賃についても、入金がないにも関わらず売上計上され課税対象となり、税金を支払う必要があります。
「空室よりも滞納の方が悪い」と言われることについて、納得していただけることでしょう。

 滞納賃料を貸倒処理する

 では、滞納賃料に対して、オーナー様においてどのように対処すればよいでしょうか?
賃料の滞納があり、その回収が不能となる場合には、「貸倒処理」をすることで必要経費(貸倒損失)として計上することができます。税務上、以下の場合には貸倒と判定されることになります。

 法律上の貸倒

強制執行をするケース

相手方が破産手続、民事再生手続、会社更生手続を開始した場合や、関係者の協議による切捨を行う場合が挙げられます。
また、未収賃料について、賃借人に書面で債務免除を通知した場合が挙げられます。
もっとも、債務免除の通知による場合には、賃借人の債務超過の状態が相当長期間継続し、その返済が受けられないと認められる場合に限られます。

 事実上の貸倒

強制執行をするケース

賃借人の資産状況、支払能力からみて全額が回収できないことが明らかになった場合とされています。

 形式上の貸倒

賃借人との取引が停止してから1年が経過した場合、とされています。


もっとも、上記3つの貸倒処理は法人、または個人の事業的規模で賃貸をしているオーナー様のみ可能な処理であることに注意が必要となります。
事業的規模に至らない個人のオーナー様については、「更正の請求」といって、過去の収入の申告について、少なく訂正する手続を採る必要があります。
事業的規模かどうかについては、

  • アパート・マンション等の場合→賃貸できる室数がおおむね10室以上
  • 独立家屋の場合→おおむね5棟以上

という基準で判断されることになります。

 強制執行を行うことのメリット

強制執行を行い、未払賃料の回収ができれば、オーナー様にとって一番の目的達成ということになります。
もっとも、強制執行を行って賃料の全額の回収ができなかったとしても、上記の「事実上の貸倒」として貸倒処理することができます。
国家に認められた強制的な手段をもってしても、その資産状況からは全額回収できないことが客観的に証明された、と言えるからです。
このようなことから、強制執行は賃料の回収を図る手段であるのみならず、賃料の回収が不能であった場合の税務上の処理を見据えた手段でもあるのです。

 最後に

以上のように、強制執行は未払賃料を強制的に回収する手段であるのみならず、それが不可能であった場合に、貸倒処理をするための根拠にもなるものです。
賃料を滞納している入居者がいる場合、訴訟等を経て強制執行の手段を採ることで、賃料の回収可能性が高まることはもとより、回収ができない場合の税務処理についても有利に進めることが可能となります。
もっとも、上記のように、貸倒の処理にはパターンが複数あり、それぞれの処理が適用できるタイミングや、それぞれの処理にかかるコストも異なります。滞納者の財産状況によっては、強制執行を行ったとしてもほとんど債権回収ができない場合があることも、前回の「強制執行」についてのコラムで解説したところです。
オーナー様におかれては、家賃の滞納者がいる場合、いかなる方法で債権回収を行うべきか、いかなる方法で会計処理をしていくべきか、また、そのタイミングについて、弁護士・税理士等の専門家に相談してみることを検討された方がよいでしょう。

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