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 重要事項説明と賃貸契約

賃貸物件のオーナーや大家さんにとって契約後に発生するトラブルを未然に防ぐために大切な重要事項説明(通称:重説)と特に注意が必要な項目について簡単にご説明いたします。自らが貸主となる場合には重説をする必要はありませんが、契約内容に関する重要な事項が記載されている書類ですので、基本的なポイントを抑えておきましょう。


 重要事項説明とは

特定空き家に対応する行政

重要事項説明とは、不動産取引において契約前に必ず行う物件の状態や契約の内容などについての詳しい説明です。「宅建建物取引業法」によって定められているもので、仲介や代理を行った不動産会社は入居を予定する借主に対し宅地建物取引士の資格を持つ人が必ず行わなければなりません。

不動産に関する取引価格は高額になるため借主には契約の内容を十分に理解してもらった上で安全な取引を行わなくてはなりません。仮に借主から重要事項の説明を省略してほしいといわれても、 重要事項説明を省略することはできず、不動産会社は必ず説明を行う必要があります。

重要事項説明書には、「重要事項説明書の交付を受け、説明を受けました。」という主旨の記載があり、そこに署名、捺印をすることになっています。この署名と捺印があることので後日トラブルになった時に借主に対して、「事前に説明を受けた」という証拠として使うことができます。

 賃貸借契約書との違い


契約時に渡される「重要事項説明書」と「賃貸契約書」の2つの書類。
いずれも後のトラブルを回避するため契約前に内容を把握するためのもので、署名と捺印が求められますが、なぜ同じような内容の書類を2つも用意しなくてはならないのか?と疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

重要事項説明書は契約書を元に作成するため、似たような内容になりますが、内容をより強く借主 に理解してもらう役割であり、簡単に言えば「あなたが借りようとしている物件は、こんな状態です。 これでも本当に借りますか?」という不動産会社からの説明です。 重要事項説明書への署名と捺印は内容を承諾したという意味ではなく、「説明を聞きました」という意味合いになります。

それに対して契約書は貸主と借主の合意事項です。契約書に署名・押印しなければ契約したことになりません。 また、重要事項説明書とは、宅地建物取引業法で賃貸契約の仲介をした不動産会社に義務付けられている ものなので、不動産会社の仲介を受けず、貸主(物件のオーナーや大家さんなど)と直接契約する場合 は、重要事項説明の義務はなく、契約書のみで契約することが可能となります。

 特に注意を要する項目


重説においてトラブルが起きやすく記載ミスには特に注意を要する項目を一部、ご紹介いたします。

【建物の設備の整備状況】

建物の設備の整備状況 サンプル

既に完成している建物に付帯している設備について説明する項目ですが、その設備がもとからあった「設備」なのか前の入居者が残していった、「残置物」なのか、ここで間違えた記載をしてしまうと貸主にとっては余計な責任を負わざるをえなくなってしまいます。 例えば、前の入居者が設置していったエアコンを「設備」として重要事項説明書に記載してしまうと、故障した際は貸主に修理義務が生じてしまうなどといったトラブルが多く、入念なチェックが必要です。

【賃料以外に必要な金銭】

賃料以外に必要な金銭 サンプル

月々の賃料やそれ以外に支払いが必要な費用についての説明を行います。
実際よりも少ない金額で記載されてしまっていると、後々何かあっても契約を盾にされると弱い立場にならざるを得ません。

【敷金およびその他の一時金の精算に関する事項】

敷金およびその他の一時金の精算に関する事項 サンプル

退去時などに敷金を精算をする場合の規定について説明を行います。 退去時の原状回復費用と敷金の精算はトラブルになりやすいので、特約(クロスの張替費用を負担する、ペット飼育の場合消臭費用を負担する、等)を設けている場合は特に注意が必要です。

【利用の制限に関する事項(使用目的、使用規則等)】

利用の制限に関する事項(使用目的、使用規則等)サンプル

部屋をどのような用途で使うかの制限(事 務所使用か、居住使用か等)や、ペットの飼育や楽器の演奏を制限するなど、その物件で利用が制限されている事柄について説明する項目です。
特にペットの飼育に関しては「仲介会社からペットが飼育できると聞いて入居したのに、実際入居したら飼ってはいけないと言われた」というようなトラブルが多く、この項目は借主との間でしっかりとした確認が必要となります。

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