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アイ・ファイン不動産コラム

「孤独死」が起きた時の対応(1)

少子高齢化や核家族化どの要因が重なって、「孤独死」は年々増加傾向にあります。

賃貸マンションやアパートで一人暮らしをする高齢者も増え、賃貸物件を経営しているオーナー様・大家様にとっては大きな心配事となっているかと思います。

そこで今回は賃貸物件で孤独死が発生した場合の対応について数回にわたって連載いたします。第一回は契約の解除、原状回復について簡単にご説明いたします。

契約の解除について

賃貸借契約は「法定相続人」に受け継がれる

特定空き家に対応する行政

お部屋を明渡してもらうためにも賃貸借契約を解除しなくてはなりませんが、孤独死が起こった場合の契約関係はどのようになるのでしょうか。
契約者となる入居者が亡くなると契約も自動的に終了してしまうのかと思われがちですが、実際はそれだけで解除にはなりません。

この場合、賃貸借契約は契約者の「法定相続人」に相続され、解除するためにはこの相続人から賃貸借契約解除の書面を貰う必要があります。

「法定相続人」とは、被相続人が亡くなった時、財産を相続する権利がある人をいいます。
民法で定められた法定相続人は、被相続人と婚姻関係のある配偶者や子供・孫、被相続人の直系尊属にあたる父母など、必ずしも1人とは限りません。

たとえば亡くなったお部屋の入居者に配偶者がなく3人の子供がいるとなれば、3名の子供がみな法定相続人となります。 そのように複数の法定相続人が存在する場合は、賃貸借契約を解除する権限も複数の人間が握っている状態となるため、解除の書面はすべての法定相続人の署名捺印をもらう必要があります。

法定相続人がいない場合は?

オーナー側としてはこのように、お部屋の契約を解除するためには法定相続人となる遺族を探さねばならないという事がわかりましたが、 通常は賃貸借契約の締結時に緊急連絡先を確認しており、孤独死や自殺の場合は警察の方で親族へ連絡を入れてくれます。
また、弁護士に戸籍調査を依頼することで相続人を見つけることができると思われますが、入居者に全く身寄りがなく相続人がいないという場合や、法定相続人が相続を放棄してしまうという場合はどうするのでしょうか。

このような場合、オーナー側は家庭裁判所に相続財産管理人(相続人のあることが明らかでないときに選任される相続財産の管理を行う者)選任の申し立てをして、選任された相続財産管理人との間で賃貸借契約の契約解除について話し合いをすることになります。

原状回復について

原状回復費用は誰が負担するのか

孤独死が起こった時、一番問題となるのが原状回復についてです。

まず、原状回復費用の請求ですが、こちらは連帯保証人や相続人に請求できます。
仮に相続人全員が相続放棄(一切の相続をしないための手続き)してしまうと請求できるのは連帯保証人のみになります。

連帯保証人は仮にオーナーからの請求が高額でとても支払いができないような場合であっても「相続放棄」のように連帯保証人としての責任を放棄することはできません。
しかし、そもそも連帯保証人をたてていない場合などは、オーナーが費用を負担せざるを得ないことになります。

負担の割合

お部屋の中で死者が出てしまうとオーナーとしては部屋の内装は全て新しくしてしまいたいという気持ちになるかと思いますが、孤独死の場合は自殺などと違い自然死であるため違法性はなく、全ての費用を連帯保証人や相続人に負担させる事は厳しくなります。
この場合も通常の現状回復のルール(国交省のガイドライン)に沿って考えられるため、遺族と話し合いコミニュケーションを取りながら負担の割合を決めていくことになります。

ただしこういった話し合いは長引くことも多く、いつまで経っても室内の清掃が行われず、死臭やハエなどの被害が広がってしまう場合があるため、孤独死が起こった時はすぐに清掃を行うことをおすすめします。

 最後に


今回は賃貸物件で孤独死が起こった際の契約の解除と原状回復費の請求についてのお話をさせていただきました。
いずれも法定相続人または連帯保証人がその責任を負うことになりますが、そもそも連帯保証人をたてていなかったり、相続放棄されたり、身寄りが亡くなっていたり全くいない場合、損害はすべてオーナーの負担になってしまいます。
次回以降にこういったリスクをどうカバーするかという話題も含めてお話しいたします。

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