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アイ・ファイン不動産コラム

「孤独死」が起きた時の対応(2)

前回から年々増加傾向にある孤独死について、起こった時の対応をご説明しておりますが 今回は孤独死が起こった後、改めて貸し出す時や売却する際報告する義務があるのかどうか、損害賠償請求はできるのかどうか、またオーナーの立場から孤独死を防ぐためにできることなどについてまとめました。

「告知義務」はあるのか?

A.遺体が発見された時の状況によって判断される

事故物件

物件の一室で死者が出てしまうと、賃貸や売買の際にその事実を入居希望者や購入希望者に告知する義務(告知義務)が発生する場合がありますが、孤独死の場合はどうでしょうか?

孤独死が起こった際、この様な義務が発生するかどうかは「心理的瑕疵」に当たるかどうかで判断されます。

「瑕疵」とは、なんらかの欠点や欠陥のあることを意味し、「それを知っていたら借りなかったor買わなかった!」というほどの事情を指します。

建物に対する「心理的瑕疵」の具体例としては「建物内で自殺・殺人・事故死などがあった」「建物の周辺で事件・事故・火災等があった」「建物の周辺に嫌悪施設や暴力団事務所がある」などが挙げられます。

自然死や病死・不慮の事故などで事件性が無く早期に遺体が発見されたケースに対する裁判所の考え方は、心理的瑕疵にあたらず、告知義務はないとするのが一般的ですが、事件性のない死でも、死後長い間発見されなかったため部屋の状態や臭いがひどい場合やニュース報道され、暫く近隣の話題になったりするなど、人々の記憶に残るような現場の状況があったか否かで、告知義務があるかどうかの判断がされるといえます。

損害賠償はできるのか?

A.基本的にはできないケースが多い

孤独死が起きた後、なかなか物件の借り手や買い手がつかなかったり、家賃や売値の減額が生じることがありますが、これに対して損害賠償請求は行えるのでしょうか? 基本的に孤独死の場合については、入居者に故意や過失が認められず、損害賠償を相続人や連帯保証人に対し請求することは難しいと考えられます。

ただし「心理的瑕疵」にあたる死だと判断された場合、相続人や連帯保証人は損害賠償の 責任を負わなければならなくなる場合があります。

「孤独死」を防ぐためにできること

1.定期的に連絡を取る

事故物件

定期的に連絡を取り、入居者の状況を把握しておくことが孤独死を防ぐ第一歩となります。
家賃の支払いが遅れたらすぐ連絡を入れることはもちろん、何も問題がない時でも定期的に連絡を取ることが孤独死の予防と早期の発見に繋がります。

2.自治体に相談しておく

自治体によっては福祉スタッフによる高齢者の見守りサービスなどを行っており、孤独死対策に積極的に取り組んでいるところもあります。
ご自宅への訪問や、水道業者や郵便会社との連携を図って安否確認を行う自治体もあります。
入居者に異変を感じた場合は事前に自治体に相談しておくのも良いでしょう。

3.「孤独死保険」に加入しておく

孤独死が増加している現状を受けて、各保険会社からは個人向けやオーナー向けの孤独死保険や特約が誕生しています。
孤独死保険や特約にあらかじめ加入しておくことで、原状回復費用として一定額の給付があるなど様々なプランがありますので、こちらを検討するのも良いでしょう。

 最後に


2回にわたって賃貸物件で孤独死が起こった時の対応についてご説明いたしました。
「告知義務」や「損害賠償請求」については孤独死に関する統一的な基準がないため、
判断があいまいになってしまいますが、早期に発見できればあまり悩む問題ではないかもしれません。
それ以前に入居者の孤独死を防ぐことが一番のリスク回避になります。

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