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アイ・ファイン不動産コラム

騒音トラブルの対応

今回は、物件の入居者間で騒音トラブルがあった場合に、オーナーどのような責任があるのか、どう対応すべきかについてお話ししたいと思います。 賃貸物件における入居者トラブルの中でも最も多いといわれる「騒音トラブル」ですが、 放置すると他の入居者に退去されるリスクも高く、頭を悩ませるオーナーも多い問題です。

オーナーは「騒音クレーム」に対処する義務がある

となりの騒音

騒音のクレームが発生した際、物件のオーナー、もしくは賃貸管理会社は原因である住人に注意をするなど「騒音」をおさめる努力をしなくてはなりません。

こういったトラブルは、当事者同士の間で解決すべき問題と思っているオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、民法第601条により、賃貸物件のオーナーは入居者から賃料を貰う対価として「使用収益させる義務」を負っています。

この義務は賃貸建物を平穏に使用収益できる状態にして提供する義務を含んでいるため、騒音トラブルが発生していることを認識しながらも何もせずに放置していると、引越し費用や損害賠償を請求されるなど、法的責任を問われる可能性もあります。

対応すべき「騒音」の目安は?

一言に「騒音」といっても人によって「うるさい」と感じる音の大きさはさまざまであり、全ての騒音クレームに対処することは現実的に不可能です。

一体どの程度の騒音から対応すれば良いのでしょうか?
法律や条例などで制限されているのは「受忍限度を超える騒音」とされています。

受忍限度とは「社会生活を営む上で、我慢するべき限度」のことで、この限度内と判断された場合は損害賠償請求等が成立しない事が多いと思われます。

しかし受忍限度を超えているかどうかの判断は難しく、騒音の程度、時間帯、内容、居住・周辺環境、近隣同士の交渉の有無などを総合的に考慮して、「努力しても防ぎきれない迷惑行為」であると判断された場合に限ります。
また、騒音の基準は都道府県や市が定めている騒音の基準となる数値は 40~60デシベルであり、これを超えていると 騒音とみなされます。

注意してもおさまらない場合、賃貸借契約を解除できる?

騒音にイライラ

一般的に騒音のクレームが出ると張り紙や個別注意などの対応を取りますが、何度注意をしても改善されない場合、どうすれば良いのでしょう。

このように迷惑行為を改めない入居者は早く追い出したいという気持ちになってしまいますが、迷惑行為を続けているからといって必ずしも賃貸借契約を解除できるわけではありません。

多くの賃貸借契約書において、禁止事項として「騒音などにより近隣へ迷惑をかけないように使用する」や「大音量でテレビ、ステレオなどの使用する事を禁止する」等の特約があり、また、民法616条の準用する民法594条1項の近隣への迷惑行為をしないようにするという義務も「用法遵守義務」に含まれると考えられます。 したがって、この用法遵守義務違反を理由に契約を解除することは可能ですが、実際に契約解除に至るには「信頼関係が破壊された」と認められる必要があります。

これは文字通りオーナーと騒音を発する入居者の間で信頼関係が破壊されていれば解除することができるという意味です。具体的にどのようなケースかというと、貸主となるオーナーや管理会社が再三にわたって騒音の発生を止めるように注意を促し、あるいは騒音を発生させる行為の停止を求めたにもかかわらず、その注意や請求を無視して、その後も騒音を発生させ続けたというケースなどが挙げられます。

このようにオーナーと騒音を発する入居者の間で「信頼関係が破壊された」と認められるためにはクレーム対応の初期段階から証拠を記録しておくことが重要となってきます。 騒音被害を受けている入居者から具体的に聞き取りを行い、そのクレームに対して取った対応(張り紙をした、注意した、等)や、その時のやり取りの内容などは後々裁判になることも想定して記録しておくと良いでしょう。

 最後に


共同生活が前提となる賃貸物件ではある程度の騒音は避けられません。 経営面を考えると安易に契約を解除する事もお勧めできませんし、実際に強制退去させるとなると最短でも3~4か月程度の期間を要します。
受忍限度を超えるものでない限りは近隣から苦情が出ていることを伝えて気をつけてもらうなど、穏便入居者同士が円満に居住していけるような環境を作っていくことが望ましいでしょう。

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