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アイ・ファイン不動産コラム

貸主からの賃貸借契約解除

何らかの事情で物件を借主から返してもらいたいという事情が生じることもあるかと思います。このような場合、果たしてオーナーは賃貸借契約を途中で解約し、物件を借主から返還してもらえるのでしょうか。

「相手の同意」を得るための申込が必要

契約の縛り

実は貸主であるオーナーと借主である入居者、どちらの側からも一方的な意向で期間中に契約を終了させることは法律上できません。

どうしても契約期間の途中に契約を終了させたければ相手方の同意が必要となります。

賃貸借契約では通常、「期間の定め」が設定されており、この決められた期間内は賃貸借の関係が継続し、契約として貸主・借主を拘束します。 しかし,実際には入居者が退去しやすいように,契約上で期間中の解約が認められているのががほとんどです。

転勤、新居購入や、住み替えなど借主の都合による解約の場合、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間(一般的には退去したい日の1ヶ月前まで)を確認し、その期間内にオーナーや管理会社にその旨を申し入れる必要があります。

これに対し、オーナーである貸主の都合による解約はやや難しくなっています。

貸主都合での解約には「正当の事由」が必要

借地借家法第26条・同27条では以下のような規定になっています。

借地借家法第26条第1項

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

借地借家法第27条

建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、 解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。

以上を読むと、6ヶ月前までに借主に解約の申し入れをすれば 解約できるようにも思えますが、借地借家法第28条には以下のような 記載があります。

借地借家法第28条

建物の賃貸人による第26条第1項の通知(更新拒絶の通知)又は建物の賃貸借の 解約の申し入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む)が建物の使用を必要とする事情のほか(略)正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

では「正当の事由」とは具体的にどの様なケースがあるのでしょうか?

契約の縛り

その一番の理由は、オーナーが貸している建物を自分で使う必要がある、という場合です。

具体的には、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合や、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたい、というような場合が想定されます。

その他、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならない等、木造アパートを周辺の状況に合わせて賃貸マンションにしたいというような場合が考えられます。

またオーナー側の都合が弱い、あるいは借主と同じ程度という場合、オーナーから借主に立ち退き料を支払うことを条件として、「正当の事由」が認められることがあります。

ただし、立ち退き料は、あくまで貸主側の「正当の事由」補うもので、「立ち退き料を払うから出て行ってくれ」と言っても、認められません。

もちろん、オーナーからの申し入れに基づいて、当事者が話し合いにより合意で契約を終了させるのであれば、このような事由が求められることもなく、期間内解約を行うことは可能です。

この場合、当方の事情に合わせていただくということもあるので、立ち退き料など金銭の提供も含まれるケースが多いです。

以上のような法律がありますので、単にオーナーの事情・都合だけでは簡単に賃貸借契約を途中で解約する、ということはできないという事を知っておいていただければ幸いです。

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