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アイ・ファイン不動産コラム

無断転貸のリスクと対策

入居者(本来の賃貸契約者)が無断で第三者に賃貸物件を又貸ししてしまう「無断転貸」。

入居者側が「家賃さえちゃんと払っていれば問題ないだろう」と安易に考え、勝手に退去して友人等に物件を譲ってしまったり、長期の旅行や出張の間、勿体無いから誰かを住まわせているというようなトラブルは意外と多く、またカップルの同棲やルームシェアなどでも入居者の入れ替わりによって「無断転貸」の状態になる危険性があります。

このような「無断転貸」のリスクや対処法について今回は考えていきたいと思います。

どういった点で問題なのか?

無断転貸

もちろん契約者以外の人が賃貸物件に住んでいたからといって、すべてのケースで問題になるというわけではありません。

貸主である物件のオーナーの承諾を得ている場合は賃貸契約者と入居者が違っていても問題はありません。

実際に、学生や未成年者など家賃を支払う能力が低い人がお部屋を借りる際はその親を契約者にするなど、入居する本人以外の誰かを契約者にするというケースも多く見られます。

しかし貸主の承諾を得ていない場合は、原則的に「契約時の契約者(≒入居者)」と「契約書に記載されている同居人」のみが住むことを許されています。

その他の第三者が借主の承諾なしに貸す、という行為は「転貸」(又貸し)という契約違反行為にあたり、法律でも禁止されています。

第612条【賃借権の譲渡及び転貸の制限】

  • 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
  • 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

このように勝手な転貸が禁止されているのは、貸主と借主双方にとって大きなリスクが潜んでいるためです。

「契約者の自分が許可するなら誰が住んでも良いだろう」と勘違いする人もいますが、物件のオーナーが「貸しても良い」と判断したのはあくまでも契約者であり「他の知らない誰かが勝手に住んでいる」という状況はトラブルの種で、リスクやデメリットが大きいものです。

無断転貸で入居する人の中には不法滞在の外国人や反社会勢力に属している人など、通常なら賃貸物件を借りることができない属性である場合も多く、後々トラブルを起こしたり物件の風紀やイメージを下げる可能性があります。また、契約者の親戚など身元のしっかりした人であっても何も問題を起こさないとは限りません。

家賃滞納や過失による火事・設備の破損などトラブルがあっても家賃や損害賠償はすべて契約者への請求になり対応に手間がかかりますし、万が一、自殺や孤独死をしたとなれば、実際の契約者とは別人のため身元の確認には普通以上の日数がかかります。

無断転貸が判明した場合、契約解除できるのか

法で定められている以上、契約書にそのような記載がなくても無断転貸は原則的に解除事由になります。
転借人(部屋の入居人)に対して不法占有を理由に部屋の明け渡しを求めることも可能です。

ですが全ての転貸が即契約解除になるというわけではありません。
賃貸借契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であることから、当事者間の信頼関係が損なわれて初めて解除を認める(信頼関係破壊の法理)という判例理論が確立しています。

このため、賃借人に一定の契約違反があっても、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある場合には、賃貸人からの契約解除が否定されることになります。

具体的にどのような事情を指すかというと、以下の様な例が挙げられます。

契約解除に至らないケース(例)

  • 個人事業主 で借りていた物件を、法人を立ち上げ事務所として使用したため、賃借権の無断譲渡があった結果となったが、実質的な使用は前と変わっていない
  • 契約者が死亡してしまい、残された家族がそのまま賃貸借を続けている
  • 義務違反が軽く、営利性が弱い場合(例:近くの学校や職場に通っている親戚を空いている部屋に住まわせている、等)
  • やむを得ない事情がある場合(火災や震災等で家をなくした親戚を一時的に住まわせている等)

また、貸主が無断転貸の事実を知りながら一度も制止しなかった場合も、当事者同士の信頼関係は破壊されていないと判断されるため、発覚次第速やかに対応しなければなりません。

「家賃がきちんと払われているからいいや」と安易に見逃さないようにしましょう。

無断転貸の予防策・対処方法

無断転貸を未然に防ぐには主に以下の様な事柄を徹底して行うことが重要です。

予防策・対処方法(例)

契約前の慎重な審査、ヒアリング
最初から転貸目的で物件を借りようとしているような人は、やはりどこかしら不審な点があります。もちろん全ての無断転貸が防げるわけではありませんが、その部屋に入居する必要性を本人からしっかり確認することが重要です。
賃貸契約書に「転貸禁止」の旨を記載
殆どの賃貸契約書には、 ①賃貸禁止・賃借権譲渡禁止また通知義務 ②契約内容に違反した場合の賃貸人の即時解除権 の2点が記載されていますが、これらをあらかじめ明確にすることで契約者に「転貸禁止」の旨を認知させることができます。
契約時の顔写真提出の義務化
契約時には契約者とその家族の顔写真を必ず提出してもらう事で、後々別人がなりすまして住むという事の抑止に繋がり、定期的な確認を行うことも可能になります。

いずれも特別変わった事ではありませんが、トラブルを避けるためには以上のようなシンプルな対策をしっかりと行い、万が一無断転貸が発覚した際は、暗に承認しているとみなされないよう速やかに対応をしましょう。

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