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アイ・ファイン不動産コラム

入居者が逮捕された場合の契約解除

賃貸物件の経営や管理をしていると「入居者が逮捕される」というケースも珍しくありません。

他の入居者や今後の賃貸経営のためにも犯罪の容疑者となるような人にはすぐに出て行って欲しい、
というのがオーナーの本音だと思いますが、

実際に物件を明け渡してもらうためにどんな必要な知識や対応が必要なのか、ご説明いたします。

逮捕された入居者を契約解除できる?

逮捕される人

こういった場合、すぐに契約解除ができると思っているオーナーさんもいらっしゃいますが、残念ながら逮捕されたという事実だけで一方的に契約を解除することはできません。

当然ですが、借主(=逮捕された入居者)の合意を得ることができた場合は可能です。

一刻も早くお部屋を明け渡して欲しい場合は、明渡同意書と、物件内の荷物を処分するための「残置物の処分同意書」を渡し、署名・捺印をしてもらいます。

お部屋を全く使用しなくても、そのまま契約を続けていれば家賃は発生し続けるため、勾留生活が長引きそうな場合は相手もすんなり合意してくれるでしょう。

では逮捕が貸主からの契約解除事由にならないのにはどんな理由があるのでしょうか?

「前回のコラム「無断転貸のリスクと対策」などでもご説明しましたが、賃貸借契約は、「信頼関係破壊の法理」という理論のもと当事者間の信頼関係が損なわれたとされる程の契約上の違反ではないと見られた場合には、貸主からの契約解除が否定されることになります。

逮捕されたとなると、「信頼関係が破壊された」と見なされる程の大事の様にも思えますが、ただ逮捕された、ということ自体は契約上の義務違反とは言えず、また「無罪推定の原則」という法律上の考えのもと、有罪判決を受けるまではどんなにあやしい容疑者でも「無罪」と推定されるため、逮捕の時点では即座に契約解除とするまでに至りません。

たとえ契約書に借主が逮捕・勾留された場合は貸主側から無断で契約を解除することができるといった特約の記載があったり、 賃借物の用法遵守義務違反がある場合であっても逮捕されたという事実のみで契約を解除できる訳ではなく、やはり「信頼関係が破壊された」と認められるほどのケースである必要があります。

また有罪の判決が出たとしても、非常に軽微な犯罪であったり、賃貸借契約を継続するという点から見て関係のない犯罪(交通事故で人を死傷させた・脱税で逮捕された等)であった場合、契約解除は認められないケースが多いとされています。

判決前に貸主からの契約解除が認められるケースは?

前述のように借主の同意を得た場合は、判決が出る前でも契約解除が可能となりますが、同意を得られない場合、どのようなケースで契約解除が認められるのでしょうか?

 【滞納があった場合】

貸主からの契約解除が認められるには貸主と借主の間の「信頼関係が破壊された」と見なされる程の契約違反が必要であることは何度もお伝えしましたが、「家賃の滞納が3ヶ月以上続いている」というケースがそれにあたる一つとされています。

既に3ヶ月以上の滞納があればこれを理由とした明渡し訴訟に移行できますが、現状問題はなくても、本人が振り込みや手渡し等で支払っているのであれば、逮捕・勾留の状態が長引くと当然家賃の支払いは滞ってしまうので、それが3ヶ月以上続いた場合、内容証明等で催告し、期日までに支払いがなければ訴訟手続きを行って契約を終了させることが可能となります。

もし、保証会社を利用しているといった場合も借主の逮捕は代払いの免責事由に該当し、支払いを拒否するケースも多く、明け渡し訴訟後に解除できる可能性があるかと思います。

 【契約解除が認められる程の犯罪であった場合】

借主が犯した罪によっては貸主側から契約解除できることは前述しましたが、実際どの様な例があるのでしょう?以下、過去の判例からいくつかの簡単な例を紹介します。


  • 同じ物件の入居者への傷害・殺人・窃盗・盗撮等
  • 物件の居室内での違法薬物の使用、保管、栽培
  • 暴力団関係者であった、または繋がりがあった

他の入居者や物件内でのトラブルとなると入居者の生活に害を及ぼす可能性も大きいため「信頼関係の破壊」と見なされます。物件内での違法薬物の保管や栽培についても同様に、他の入居者の生活を害すると見なされ契約の解除は可能と思われます。

また、入居者が暴力団員やその関係者であったり違法薬物の使用のみ場合、それだけを理由とする賃貸契約の解除は難しいと見られますが、特約に以下の場合は契約を解除するという旨を記載しておくと認められる場合もあります。


  • 賃借人が暴力団関係者であった場合
  • 物件内外及び周辺で違法行為(覚醒剤・賭博・売春・暴力・危険ドラッグその他) を行ったとして警察当局の介入があった時

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