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アイ・ファイン不動産コラム

残置物の取り扱いについて

アパートやマンションの賃貸経営をしていると元入居者(賃借人) が物件に残していった私物=残置物の処分に悩まされるといったケースがあります。

本来であれば退去の際にお部屋のチェックを行うため、残置物が残ることは殆どありませんが、夜逃げをするなど無断で退去する入居者がいるとケースも珍しくありません。

今回はそういった残置物の対処方法や注意点についてご説明していきます。

残置物は勝手に処分できない

逮捕される人

残置物の処理に悩むケースは、大半は夜逃げによるものですが、まれに退去した賃借人がうっかり忘れていった場合や、故意にゴミなど不用品を置いていった場合、前回のコラムの様に急に賃借人が逮捕されてしまったというようなケースなども考えられます。

オーナー側からすると早くお部屋を綺麗にして次の入居者を探したいというのが本音かと思いますが、いずれの場合でも、絶対やってはいけないことが「勝手に処分する」ということです。

残された物の所有権は、その部屋に入居していた賃借人にあります。それを無断で処分・撤去等すると「器物損壊罪」や「窃盗罪」等の罪に問われる可能性があり、後々処分された物の金額を損害賠償請求される可能性も高くなります。

また、契約書に「賃貸借契約終了後に賃貸人は残置物を自由に処分できる」という旨の記載や「夜逃げ」と判断された場合、残置物の所有権を放棄するという旨の記載があった場合でも、所有者の合意を得ない処分は違法とされる例があり、法的な判断はケースバイケースです。

処分するには

それでは残置物を処分するにはどうしたら良いのでしょうか。

所有者の合意を得る

まず、残置物を残していった本人と連絡をとって処分することに合意を得て処分する、という方法があります。 退去後に残置物があった場合など、連絡先がわかっている場合はこの方法での処分が手っ取り早いかと思われます。

もし、夜逃げなどで賃借人と音信不通になっている場合でも連絡連帯保証人と連絡を取ることで居場所が確認できることがあります。

この場合、口頭だけでの約束になると後々言った・言わないのトラブルになる可能性があるので所有権放棄書を用意して署名押印をしてもらいます。

建物明け渡しの訴訟を起こす

しかし残置物が問題になるケースは夜逃げによるものが大半で、連絡がつかない事が多く、また、連絡がついても賃借人の合意を得られない場合もあります。 そのような場合は明渡し請求後に強制執行を行って残置物を処分するしかありません。

相手と連絡がとれず、裁判に出席することができないという状態であっても、「公示送達」という手続きをとることで訴訟を進めることが可能となります。 物件の明け渡しを認める判決が出たら、裁判所に「強制執行」の申し立てを行い、執行官に現地で残置物を持ち出してもらうことができます。

こうして持ち出された残置物は処分または売却が可能になります。 後々夜逃げした賃借人が戻ってきたとしても、法的な手続きを経て残置物を処分したと執行調書をみせれば、損害賠償請求は成立しないでしょう。

明渡し訴訟のデメリット

執行官一人で残置物の搬出等の作業を行うことはやはり難しいケースも多く、場合によっては多額の作業費用を要することがあります。

本来であればこのような費用は相手方に請求することができるものですが、賃借人が無資力(財産より債務が超過している状態)の場合が多く、執行費用を回収できないことも覚悟しておく必要があるといえます。

最後に

明渡し訴訟を経ての処分は裁判所の判決に基づいた対応なので最もリスクが少ない残置物の処分方法ですが、時間がかかり、お金もかかる場合がほとんどなので、それ以前に残置物で悩むような状況を未然に防ぐことが一番です。

そのためにも家賃の滞納が始まって不審な動きが見られる賃借人には注意し、また、必ず認められるわけではありませんが、残置物の処分等取り扱い方法(所有権の放棄や処分費用について等)を契約書に残すことはしておきましょう。

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