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アイ・ファイン不動産コラム

入居者が勤務先や収入を偽っていたら?

物件に新しい入居者を迎える際、オーナーさんにとって一番の心配事はやはり「家賃を滞納せず毎月しっかり払ってくれるか」ということだと思います。

そこで入居の申込をしてきた人に「入居審査」を行い、年収や勤務先などをしっかり確認した上で入居してもらうかどうかの判断をしますが、この際に嘘の年収や勤務先を申告して審査を通過する入居者も存在します。

このように入居後、年収や勤務先等の記載内容が嘘であることが発覚した場合、それを理由に退去させることはできるのでしょうか?

契約解除できるかどうかは虚偽の程度による

嘘をつく人

賃貸借契約は,賃貸人(物件のオーナー)と賃借人(入居者)の間の信頼関係に基づく継続的な契約関係で、賃借人の立場は法律で強く守られています。

そのため契約の解除が可能な場合は虚偽の内容が今後の賃貸借契約を継続しがたい程の内容であるとみなされるケースに限られています。

たとえ、年収を過大報告していたり、本当は無職なのに会社員だと偽っていた場合でも、現状毎月滞納なく家賃が入金されていたり、特に問題を起こすことなく入居しているとなれば契約の解除は難しいでしょう。

契約書に特約の記載がある場合は?

信頼がこわれる

では、賃貸契約書内に「申込書内の収入や勤務先等に虚偽があった場合、賃貸人は契約の解除ができる」という趣旨の特約があった場合はどうでしょうか。

ない場合よりはもちろん契約解除ができる可能性は上がりますが、残念ながら特約があっても絶対に解約できるとは言えません

この場合もやはり、今後の賃貸借契約を継続しがたい程の虚偽であると判断された場合・オーナーと入居者間の「信頼関係が破壊された」と見られる程の強い背信的行為があった場合でなければ賃貸借契約の解除は認められない場合が多くなります。

しかし、こういった特約があることで、実際に家賃を滞納し始めたり、何らかの違反行為を起こすなどの事実があった際に、契約の解除が認められる可能性は高くなります。

「詐欺」による「契約取り消し」ができる場合も

詐欺

民法第96条1項では「詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる」とされており、明らかにオーナーを騙そうとした・騙したとみなされる場合は「契約取り消し」になる可能性もあります。

そのようなケースの代表例に「アリバイ会社」を利用して審査を受けていた場合があります。

「アリバイ会社」とは依頼者が架空の会社に勤務しているように装い、入居審査の際に虚偽の給与明細や源泉徴収票、在籍証明書などを発行したり、在籍確認の電話に対応する等して、通常なら審査に落ちる確率の高い人(無職やフリーター、借金のある人など滞納のおそれがある人)が審査に通るようなサービスを行う会社で、 このような会社を使い賃貸借契約を結んだ場合、詐欺や詐欺未遂に該当し、賃貸借契約が取り消される可能性もあります。

もちろん、こちらもケースバイケースで契約の取消しをするという事は簡単ではありませんが、このような行為が“「信頼関係が破壊された」と見られる程の強い背信的行為”と判断され、契約解除の材料となりうる場合もあります。

最後に

今回は収入や勤務先など申込時の申告に嘘があった場合、契約を解除できるかどうか、というテーマでお話ししました。

入居者がこのように嘘の申告をしていたら…オーナーにとっては今後が不安ですし、もし前々からその入居者に対し何か不満があったとしたら、早く出て行って欲しいと思うかもしれませんが、やはり一度賃貸借契約を結んでしまうとオーナー側から一方的に契約解除を行うことは難しいのです。

この場合も申込書に書いた虚偽の内容が「信頼関係の破壊」や「賃貸借契約を継続しがたい事由」にあたるかどうか、ということが重要になってきます。
また、このような事態に陥らないためにも、勤務先への在籍の確認や収入証明書による年収の確認をしっかり行うことがさらに重要であると言えるでしょう。

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