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アイ・ファイン不動産コラム

オーナーの修繕義務

オーナー様が入居者から物件の修繕を求められるケースも珍しくはないかと思いますが、
オーナーはどんな些細な不具合であっても対応しなければならないのでしょうか?

また、特約がある場合にはどうなるのでしょうか?

オーナーにはなぜ修繕義務があるのか

民法第606条1項には、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」という記載があり、この規定が法律上のオーナ-の修繕義務を意味しています。

賃貸借契約は、賃貸人(物件のオーナー)が建物や部屋を貸す対価として賃借人(入居者)から賃料をもらう契約であるため、問題なくその建物や部屋が使用できる状態であることが前提となります。

このため賃貸人は、物件に破損や汚れが生じた際は、修繕を行う義務を負うことになります。

修繕義務が発生しないケース

信頼がこわれる

では、入居者から要望があれば、どんな些細な不具合であっても、オーナーはそれに対応しなければならないのでしょうか?

オーナーの修繕義務の範囲についてははっきりと明文化されているわけではないので、判断が難しいケースもありますが、オーナーが修繕義務を負うのはあくまで「現状回復」の範囲であり、 今以上に設備をグレードアップさせろというような要求があってもそれに応える必要はありません。

また、以下の例のように、その破損や汚れ・不具合の原因や程度、修繕にかかる費用等、事情によっては修繕義務を負わなくても良いとされる可能性も高くなります。

賃借人の故意過失による破損や汚れ

一般的に入居者の故意・過失による破損や汚れの修繕は、入居者がオーナーの物(=物件)を壊し損害賠償義務を負ったと見なされるため、入居者の負担となります。

通常の使用に支障がない程度の破損や汚れ

オーナーの修繕義務は、「修繕しないと入居者が使用収益できない」という場合に発生します。
壁が少し傷ついている・はがれている等、通常生活する上で支障がない些細なものであれば「修繕しなくても使用収益ができる」と判断され、修繕義務が発生しない場合があります。

修繕費がかかり過ぎる場合

賃貸借契約は、賃貸人の物件を使用収益させる義務と、賃借人の賃料支払い義務が対価関係にあるため、修繕することによって賃貸人側の採算が取れなくなる場合、賃貸人に修繕義務はないと判断される場合があります。
ただ、このように判断された場合は賃貸借契約が履行不能として契約終了になるか、賃料を減額するのが一般的です。


いずれも実際の判例はケースバイケースですが、賃借人の故意過失による場合・修繕 費が賃料に見合わない程莫大な金額である場合の他は「使用収益に耐えうるかどうか」 を基準にオーナーである賃貸人に修繕義務があるかどうかを判断するケースが多く なります。

修繕は賃借人がするという特約がある場合

詐欺

民法第606条1項の規定は、当事者同士の合意があれば変更することが可能です。
そのため、契約書に「修繕は賃借人の負担とする」という内容の特約を記載した場合には、賃貸人は原則的に修繕の義務を免除されることになります。

しかし残念ながらこのような特約があっても、賃貸人の修繕義務が全てなくなるという事ではありません。
賃貸借契約では、賃借人が非常に強く保護されているため、本来賃貸人の義務となる範囲の修繕まで賃借人に押し付けるようなことはできません。
修繕内容によって有効となるものと無効となるものがあり、その内容が賃借人の負担として合理性を欠くものであれば無効となります。 具体的にどのような修繕が賃借人負担として有効になるかというと、電球や電池の取替え、畳の表替え・ふすま・障子の張り替え、網戸の補修等といった日常的に発生する小規模修繕が殆どになります。
逆に特約があっても屋根や柱・壁・床・土台など、建物の基本的な構造に影響するような大規模修繕や中規模の修繕は従来通り賃貸人の負担となります。

修繕に応じなかったらどうなる?

賃借人から修繕の要望があったにもかかわらず、賃貸人がそれを拒否したり対応せず放置した場合はどうなるでしょうか。

それが微細な不具合であればそれほど問題にはなりませんが、通常の使用に支障をきたすレベルの汚れや破損であれば、一部使用収益ができない状態になったということで、「賃貸人の義務を果たしていない」と見なされます。

このように修繕義務を怠ったことを理由に賃借人は賃貸借契約を解除したり、被害を被った場合には、損害賠償を求めることもできます。 また、賃借人が勝手に高額な修繕工事を行ってその費用を請求されたり、賃料の支払い拒否や減額請求などを行う等の行動を起こす可能性もあります。
大きなトラブルや裁判などに発展しないためにも、物件のオーナーとして負うべき義務の範囲をよく理解しておくことが大切です。

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