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アイ・ファイン不動産コラム

連帯保証人が死亡した際の対応

家賃滞納のリスクを軽減するためにも契約時に「連帯保証人」や「保証会社」をつけることが一般的ですが、契約中に連帯保証人が死亡したり、失踪するなどというケースも少なくはありません。 そのような事態が起こっていても、必ず貸主である物件のオーナーや管理会社などに すぐ連絡が来るとは限らないので、契約の更新時等に発覚することも多いようです。 今回はこういった際に必要な知識や対応についてお話いたします。

新たな連帯保証人を探してもらう

無断転貸

現状、賃借人(入居者)が問題なく家賃を支払っている場合は、特に大きな問題はないように感じるかもしれませんが、連帯保証人がいないままにしておくということは大変危険です。

連帯保証人と保証人は賃借人が支払いできない際、代わりに支払いする義務を負うという点では同じですが、連帯保証人には「催告の抗弁権」という「家賃の支払いを請求された場合に拒否できる権利」がないため、支払いを請求された際は必ず応えなければなりません。

そのような責任を負った保証人がいないという事は、家賃を支払わない時だけではなく、原状回復義務を果たさない時、またその他の損害賠償義務が発生した時などに対する保証がなくなったということであるため、賃貸人の立場としては新たな連帯保証人を賃借人に探してもらう必要があります。

このように賃貸人が賃借人に対し新しい連帯保証人を探すよう求める権利は、民法450条に規定されています。

民法第450条【保証人の要件】

第1項:債務者が保証人を立てる義務を負う場合には、その保証人は、次に掲げる要件を具備する者でなければならない。
一 行為能力者であること。
二 弁済をする資力を有すること。
第2項:保証人が前項第2号に掲げる要件を欠くに至ったときは、債権者は、同項各号に掲げる要件を具備する者をもってこれに代えることを請求することができる。
第3項:前2項の規定は、債権者が保証人を指名した場合には、適用しない。

また、多くの場合、賃貸借契約書にも「連帯保証人が死亡・失踪・また連帯保証人としての責任を果たせない状況になった場合には、連帯保証人を変更しなければならない」等、同様の記載があります。

どうしても連帯保証人が見つからない場合は?

高齢化・核家族化が進む現代ではどうしても新たに連帯保証人が見つからない、ということも考えられますが、そのような場合でもいくつか対処法はあります。

 ◆担保を提供させる

民法451条では「債務者は保証人を立てることができないときには、他の担保を供して、これに代えることができる」という規定があり、賃借人に土地や建物などの所有物があれば、 それを担保に入れるように請求することで保証にあてることができます。

 ◆相続人がいるかどうか確認する

法律上、相続の対象となるのは借金などの債務も含まれているため、連帯保証人に相続人が存在する場合は、その義務を相続人が引き継ぐことになります。
ただし、相続人にはその財産を相続するか、放棄するかを選択する権利があり、連帯保証人を引き継いでくれるかどうかは確実ではありません。

 ◆保証会社に加入する

担保となるような所有物がない場合や、相続人が相続放棄をして連帯保証人の継承を拒否する場合は賃貸保証会社(家賃保証会社)を利用するという方法もあります。
賃貸人にとっては家賃滞納のリスクをより防げるというメリットもありますが、後々倒産するとまた大変なので、業績などもしっかり確認した上で選びましょう。

連帯保証人を用意しない場合、契約解除は可能か?

賃貸人が要求したにも関わらず賃借人が新たな連帯保証人を用意しない場合(担保も相続人もない場合)、賃貸人としては今後の不安も大きく、賃貸借契約を解除したい・・・という気持ちにもなるかもしれません。

しかし、このようなケースでも「信頼関係の破壊」とみなされる程の問題(家賃滞納や入居態度に関する問題等)が他になければ契約解除は難しいと見られます。

ただし、賃貸人や管理会社から再三にわたって連帯保証人を用意するように求めても応じない場合、たとえ一回でも滞納をした場合は、通常の滞納の場合よりも、「信頼関係の破壊」とみなされる可能性は高く、賃料滞納を理由とする契約解除に必要な滞納月数は短くなるとされています。

最後に

連帯保証人が亡くなった場合、代わりに引き受けてくれる人がすぐに見つかれば良いのですが、 そうでない場合は少々やっかいな問題になります。

このような問題で悩まないためにも、入居審査時には連帯保証人の年齢も考慮し、亡くなった場合に代わりに保証人を頼める人(相続する人)がいるかどうかも考慮しなければなりません。

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