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アイ・ファイン不動産コラム

「ペット可」物件へ変更の際の注意

なかなか空室が埋まらない、入居率が悪くなってきた・・・という時の空室対策として、 「ペット(犬・猫)飼育可物件にする」というのも選択肢のひとつですが、 ペット飼育可に条件を変更する際には、いくつかの注意点があります。 法律的にも問題のないようにするにはどうしたらよいでしょうか。

事前に現入居者の意見を聞いて判断を

ペットアレルギー

「ペット不可」の物件を、「ペット可」へと変更したい場合、事前にどのような対応が求められるのでしょうか。

このように変更すること自体に契約上問題はなく、張り出しや書面等で通知する事も法律で義務付けられているわけではありません。

しかし実際は事前に何の連絡もなく「ペット不可」の物件を「ペット可」に変更すれば当然入居者ともめる事態も想定されます。

たかがペットで・・・と思うかもしれませんが、動物が苦手な人や深刻な動物アレルギーを持つ人などにとっては「ペット不可」であることが「住めるか、住めないか」を決める大きな条件です。

事前に「アンケート」をとるなどして大多数が反対である場合は諦める、一部で反対の人がいる場合は建物全体ではなく一部分のみにする・・・等、結果に応じて対応を考えた方が良いでしょう。

もしアンケートやヒアリングが終わらないうちに新たな入居者を入れる場合は、「現在はペット不可であるが、将来ペット可となることがあります。」という条件を契約書にきちんと入れておきましょう。

勝手に変更した際に起こりうるトラブル

もし入居者の意見を聞かずに変更すれば、以下の様なトラブルにもなりえます。

オーナーの債務不履行を理由に家賃の支払いを拒否される

ペット不可物件の賃貸借契約を結んだ入居者の立場からすると、この様な場合、オーナーの債務不履行を理由に家賃の支払いを拒否をする可能性も考えられます。

ただし、支障があるとはいえ、住み続けているのに家賃を支払わないというケースは、逆に借り主側の債務不履行となり、賃貸借契約を解除される可能性もあるので、 現実的に行う入居者は少ないと思われます。

オーナーの契約違反を理由に契約を解除される

動物アレルギーの人・動物が苦手な人にとっては「ペット不可」であることが居住を決める重要な条件であるので、一方的な変更を行なえば当然、契約を解除される可能性は高いでしょう。

引越しの際の費用を請求される

この様なケースではオーナーの一方的な判断で引越さなければいけなくなったわけですので、オーナーが引越し代を支払う必要も出てきます。
ただし、入居者が請求できるのはあくまで被った損害分であり、それ以上の請求(慰謝料など)を支払う必要があるかどうかはケースバイケースとなります。

どうしても理解を得られない場合はどうするか?

できれば既存入居者全員の同意を得て変更する事が望ましいですが、どうしてもペット可にしたいけれど、どうしても反対の人がいる場合、どのような対策が考えられるでしょうか。
以下の様な点で交渉をしてみて同意を得られる場合もあります。

  • ペット飼育をしない入居者と飼育する入居者とでフロアーを分ける。
  • ペットを飼育しない入居者の家賃を下げる。

このような交渉をしても同意を得られない場合は、やはり引越し費用や新たにかかる初期費用等を負担することを前提に別のペット不可物件へ引越しの提案をする事になるでしょう。

変更後の原状回復やクレームに備えて

ではペット可物件に無事、変更できたとして、その他に注意する点や備える点などはないのでしょうか。
変更後は主に以下の様な対策をとっておく必要があります。

  • 今後新しく募集する際は家賃や敷金を値上げする
  • ペットを飼育する際の規約を設定する(飼育可能な動物の種類・違反した際の無催告解除など)

ペット可にするとやはり、退去後の原状回復費用が高額になったり、他の入居者からクレームが出やすくなってしまいますので、そういった際に充てるための費用を確保する事と、近隣とのトラブルを防ぐため、ペット飼育に関する規定を作成し、入居者がその規定を遵守するよう努めます。

最後に

ペットブームに伴い「ペット可物件」の需要も高まっており、「ペット可」への変更は空室対策として大きな効果が期待できます。
しかしその反面、一度変更してしまうと後々、クレームやトラブルが多発したからといってすぐ「ペット不可」に戻すこともできませんので、決断する際は入居者に充分ヒアリングした上、慎重に考える必要があります。

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