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アイ・ファイン不動産コラム

ゴミ屋敷問題の対処

入居者の高齢化や生活の多様化など社会的な要因から賃貸物件での「ゴミ屋敷」が増加していると言われています。
今回は入居者の部屋がゴミ屋敷となってしまっている場合、どのような対応をとればよいのか、対応策をまとめました。

「ゴミ屋敷」を片付けるには?

ゴミ屋敷

もしも物件の一室がゴミ屋敷と化してしまったら・・・・。

オーナーの立場としては物件のためにも、他の入居者のためにも一刻も早くきれいにしたいという気持ちになると思いますが、他者から見てそれが「ゴミ」であっても当人にとっては財産です。

勝手に処分したりしてしまうと「所有権の侵害」となってしまい、後々トラブルになりかねません。

ではこのような場合、法的な問題がないように片付けるにはどのような方法があるのでしょうか?

口頭や文書での注意

まずは口頭や書面で清掃をして欲しい旨を伝えてみます。
冷静に、穏やかな態度で接すれば、素直に応じてくれる場合もありますが、本人が「ゴミ」であると認識していない場合は解決するまでかなりの根気と時間が必要となるでしょう。

連帯保証人に連絡する

連帯保証人は本人と同等の義務を持つ保証人です。
借主が何らかの問題を起こした際はトラブルが大きくなる前に連絡し、改善してもらいましょう。

内容証明の送付

本人への注意・連帯保証人への連絡を行っても改善が見られない場合は「内容証明郵便」で指定した期限までにゴミを処分するように伝え、処分が行われなかった場合は賃貸契約の解除を行いますと通達しましょう。
期限までに処分が行われなかった場合、強制的に処分する事はできませんが、今後の対応を進める上で注意勧告を行ったという証拠にすることができます。

行政機関に相談する

一部の行政では、ゴミ屋敷の解消や防止のための条例が施行されており、調査から指導・勧告、代執行に至るまで対応可能な場合もあります。
口頭や文書での注意に応じない場合、こういった行政機関に頼ることで解決に繋がるケースもあります。

「ゴミ屋敷」を理由に契約解除はできる?

では、賃貸物件をゴミ屋敷状態にしたことを理由に、その借主を契約解除するということは可能でしょうか?

借主には「賃貸物件を適切に使用する義務」があり、ゴミ屋敷状態にすることは義務違反にあたりますが、これによって直ちに債務不履行による契約解除とすることは簡単ではなく、「義務違反」に加えて貸主と借主間の「信頼関係が破壊された」と認められるだけの事実が必要になる場合がほとんどです。

この「信頼関係が破壊された」という事実については裁判所によって各事案別に判定されるものなので判断はケースバイケースですが、過去の判例を見ると、 『賃借人は、貸室内において、危険、不潔、その他近隣の迷惑となるべき行為をしてはならない』という趣旨の特約があった上で、次のような材料があれば認められる可能性が高いと見られます。

  • 再三の注意を受けてきたにも関わらず改善が見られなかった。
  • ゴミの量が社会常識の範囲を遥かに超えるものである。
  • 衛生面での問題だけでなく、火災の危険性もある。

このように契約解除にするには客観的に状況がわかる様々な「証拠」が必要となるので、裁判を視野に入れる場合は事前に内容証明を送り、写真等の記録も用意することが重要です。

原状回復費の負担はどうなる?

ゴミ屋敷は明らかに借主側の「故意・過失」で発生するものであるため、オーナーとしては原状回復費は全額借主に請求したいと思われるかもしれません。

しかし実際は、ゴミ屋敷の場合でも通常の原状回復と同じように「国交省のガイドライン」に沿って経年劣化や過失の範囲を考慮して費用を請求しなくてはなりません。

具体的には通常の用法と異なる使用による汚損・破損部分に限られるということになります。

つまり、床やクロスや建具・設備等が仮に全部交換になったとしても、その費用全てを借主に請求することはできないという事になるため注意が必要です。

オーナーとしては悔しいですが、次の借主に少しでも良い状態で貸せる状態にするには止むを得ないというのが現状です。

「ゴミ屋敷」を作らないための予防策

では、このようなゴミ屋敷を防ぐにはどのような予防策があるのでしょうか?

特約に ”貸室を不潔な状態にしない・近隣へ迷惑がかかる行為をしない”という内容を入れることも大事ですが、やはり建物の見回りやお掃除を怠らないようにすることが一番です。

一度ゴミ屋敷になってしまうと、原状回復するまでに大きな労力が必要となるため、何か異常があるときはすぐに発見できるよう、物件には常に目をかけていくことが大切です。

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