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アイ・ファイン不動産コラム

 実際の事件を踏まえて(3)~ 家賃滞納から訴訟まで ~

瀧澤弁護士

今回も前回、前々回に引き続きはこれまでコラムでお話ししてきた内容を踏まえ、実際の事件を題材をもとにかきたいと思います。
なお、前回、前々回及び今回の内容はオーナー様のご厚意により特別に承諾を得てプライバシーに配慮した形で記載しますので、実際の事件そのままではなく修正しておりますのでご了承ください。

瀧澤 啓良 (たきざわ あきよし)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

 これまでのまとめ

家賃滞納が続き、就労状況もはっきりしない入居者に対し
建物明け渡しに向けて訴訟を提起。
入居者からは何の対応もなく、欠席が続いたため控訴されることなく判決が確定。
⇒実際の事件を踏まえて:第1回のコラムへ

判決確定後、滞納家賃の回収である債権執行と明け渡しの強制執行を行い、

無事に建物は貸主へ引き渡される。⇒実際の事件を踏まえて:第2回のコラムへ

 ①明け渡しの執行終了

訴訟を行うケース

 判決確定後の手続きは主に滞納家賃の回収である債権執行と明け渡しの強制執行となりますが、明け渡し執行後の手続きとして今回は滞納家賃の回収及び執行費用、裁判費用の回収をする点をお伝えしたいとおもいます。

 ②債権執行のための必要書類の取り付けおよび追加の準備

訴訟を行うケース

債権執行については明け渡しの執行の場合と同じように債務名義(以前コラムでも説明したものです)、およびこれについての執行文付与の申し立てをする必要があります。
次に判決が送達されたことの証明書(送達証明書)、判決が確定したことの証明書(確定証明書)、この3点を準備することになります。これはいままでと同じです。
もっとも今回は債務名義として判決のほかに、訴訟費用確定処分の申し立てをして訴訟費用の回収、執行費用確定の申し立てをして執行費用の回収も行いました。
これらの費用は訴訟の手続き確定後及び執行の終了後に申し立てをすることで、これまでかかった費用を相手方の借主から回収するために必要な手続きです。
(なお、訴訟費用は相手方借主の負担とするという判決があることが前提です。)
これらの手続きはおこなわない弁護士もいるかと思いますが、事案によっては時間はかかりますがきちんとやることをお勧めします。
特に、前回のコラムに書いた、執行費用(引っ越し業者の費用)が膨大にかかる場合もありますのでこの手続きはしたほうがいい場合があります。
なお、訴訟費用、執行費用は印紙などの費用であり弁護士の着手金、委任の費用は入りませんのでご注意ください。

 ③債権執行のための準備(相手方の資産調査)

訴訟を行うケース

 上記の準備と並行して、債権執行のために相手方借主の資産を調査する必要があります。この点は勤務先がわかるといいのですが、本件では勤務先は不明でした。
ですのでやむを得ず、預金口座に差し押さえをすることとしました。
預金口座を差し押さえるには、少なくとも相手方借主がどこに口座を開設しいているか、支店名が明らかでないと行うことはできません。
一般の人は銀行名はわかるかもしれませんが、支店まではわからないことが多いかとおもいます。
しかし弁護士は弁護士法に基づき、判決などの債務名義を有する場合には銀行に対して口座がどの支店に存在するかを調査する続きがとれます(弁護士法23条の2による照会)。

現在では北海道銀行、北洋銀行、札幌信金などはこの手続きで支店名は回答します。本件でも上記の照会をすることで支店の情報を得ることに成功しました。

 ④債権差押の申し立て

訴訟を行うケース
 ※第6回コラム:強制執行と税務 もご覧下さい。


 そして、すべての必要な書類を整え、債権の差押を申し立てました。
しかし、本件では残念ながら預金口座に預金がほとんどなく、回収するよりも手数料がかかりすぎたため、申立は取り下げとなってしまいました。

本件では回収できないとの結論でしたが、裁判所を通じて、得た相手方の口座残高の書類を入手しましたので、最終的には依頼者にとっては未収金ではなく損金として会計上処理することになりました。

また本件差し押さえによって、未払いの賃料などは時効期間が差し押さえ時点から10年となり、また改めて差し押さえをすることも可能となっています。

 ⑤最後に

 本件では、すべての手続きをフルコースで行いました。費用は確かにかかったと思いますが、オーナーにとっては現時点でとりうるすべての手段を行いました。オーナーの考え方も様々かとは思いますが、今回のコラムを参考に、今後の明け渡しのリスクを見通しながら賃料回収などを考えていただけたらと思います。

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