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アイ・ファイン不動産コラム

 滞納家賃の消滅時効(1)

瀧澤弁護士

これまで、コラムで様々な法的問題、手続きについてコラムでお話ししてきましたが 今回は前回のコラムをお読みくださってご質問がありしたので、それにこたえる形で書きたいと思います。

瀧澤 啓良 (たきざわ あきよし)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

 未払い家賃はいつまで請求可能なのか?

現在の民法では未払い家賃の請求は定期金債権として5年の時効で消滅します。
現実的に5年も家賃滞納を放置するオーナーはいないと思いますが、
借金の時効と同じく家賃にも時効があり、放置したまま5年が経過すると、
踏み倒される恐れがあるということを頭に入れておいた方が良いでしょう。
(以下、参照)

 第167条 債権等の消滅時効

1.債権は、10年間行使しないときは、消滅する。  
2.債権又は所有権以外の財産権は、20年間行使しないときは、消滅する。

 第169条 定期給付債権の短期消滅時効

年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、 5年間行使しないときは、消滅する。


このように民法第167条で債権の時効期間は10年とされていますが、
1年以下の短い期間に毎月定期的に生じた金銭の給付に関しては法第169条が適用され、5年とされています。
しかし、5年間滞納している家賃が一気にすべて時効になってしまうわけではないのでご安心下さい。
時効までのカウントダウンは各月の支払期限日から数えて5年、それぞれ別々に進行していきます。 例えば、今日が平成29年8月1日だったとすると、5年前の平成24年8月1日に支払期限で未払い賃料は時効となりますが、平成24年9月1日支払期限の未払い賃料は残り1ヶ月の期間は賃料を請求できるということになります。

訴訟を行うケース

 5年以内に滞納家賃を回収できない場合は?

もしも未払い賃料が5年以内に回収できない可能性がある場合は時効の進行を止める「時効の中断」という手続きを取る必要があります。
「時効の中断」を行うことで、それまで進行してきた時効期間もリセットすることができます。

 第147条 時効の中断事由時効は、次に掲げる事由によって中断する。

1 請求
2 差押え、仮差押え又は仮処分
3 承認

「1請求 」とは訴訟の提起や支払督促の申立など裁判所を通した法的な請求のことをいいます。
電話や手紙で「支払って下さい」と督促するだけでは時効の中断にはなりません。
「3 承認」は相手に債務があることを認めさせることをいいます。
5年の間に相手から少額でも支払いがあったり、もしくは支払いの延期などを申し出たりしている場合は、本人が債務があると認めたことになり、時効の中断になります。

 消滅時効についての民法改正

最も、今後の民法改正に伴い、以下の通りになります。
改正民法166条は、債権者が権利を行使することができることを知った日から5年間、または、権利を行使することができる時から10年間行使しないときは、時効消滅するとしています。
したがって、不動産の家賃債権は、5年で時効消滅することが原則で、結局、改正前と消滅時効期間は同じとなります。

 改正民法 第166条 債権は次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

1 債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。
2 権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

 最後に

 個人で管理を行っているオーナーさんなどは、「うっかり請求を忘れてしまった」
というケースがあるかもしれませんが家賃は通常の債権と違い、時効が5年と短くなっているので、注意が必要です。
次回は差し押さえ後の賃料回収と時効についてです。

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