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 賃貸経営と敷金・礼金

物件を貸す側としても借りる側としても「敷金」「礼金」というキーワードは当たり前のように耳にしますが、そもそもどのような役割を持つお金なのでしょうか? 今回は賃貸物件の経営をする上でオーナーや大家さんにとっての「敷金」「礼金」の性質や重要性について、空室対策や入居者とのトラブルを防ぐためにも改めて考えていきたいと思います。


 礼金とは(敷金との違い・最近の動向)


 ●礼金は家主への「お礼」

礼金とは、文字通り部屋を貸してくれることに対する「お礼」の気持ちとして賃貸人が賃借人に支払う一回払いの料金のことで、敷金との大きな違いは返還する義務がないということです。
ペット飼育可の物件ではペットの飼育希望者のみが入居時に支払う「ペット礼金」が設定されていることが多く、このお金が退去後の修繕に利用されると勘違いする人もいますが、何もトラブルがなければ退去時に返還される敷金や保証金と違い、返還する必要はありません。

礼金は返還義務がない

 ●いずれなくなってしまう?古い慣習

礼金は敷金のように法律で定められた定義はなく、主に関東地方における日本独自の慣習で、外国では「敷金」にあたる保証金を払う国は多いものの「礼金」にあたるような支払いがある国は少ないようです。
このような慣習が生まれた背景には、戦後の住む場所が不足していた時代に住まいを提供してもらえたことへのお礼として渡していたという説や、地方から上京する子どもの世話をお願いするため親や親族が家主に支払ったという説があり、国際化や「家余り」進む現代では「なくても良いのでは」という声もありました。
そういった理由もあり最近の賃貸市場では「礼金なし」物件がどんどん増加しています。
初期費用をおさえて手っ取り早くお申込を頂くために「敷金・礼金0円」を売りにした「ゼロゼロ物件」も人気となっていますが、賃貸経営を行う上では当然様々な費用がかかります。
入居時からある程度の資金を確保してやりくりを考えている場合は「礼金なし」は厳しい面があります。
空室が長く続くような物件では初期費用を0円にしたり格安にすることも効果的ですが、あくまでも収支を見直しつつ慎重に設定することが必要でしょう。

 敷金とは(これまでとこれからの定義とルール)


 ●敷金は保証金の役割を持つ

2017年5月に可決された改正法案によって、これまであいまいだった「敷金」と 「原状回復」のルールが明文化されたことは多くのオーナー・大家さんもご存知の事だと 思いますが、そこでの敷金の定義は以下の様になっております。

いかなる名義をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

※民法(債権関係)の改正に関する要綱案より

簡単に説明すると「敷金」は家賃などの債務の担保として預けておく、保証金のようなものであり、何らかの理由で家賃を払い続けることができなくなったときは敷金で充当することになります。

 ●定義が明確になり返還が義務化

以前は「退去時の修繕・現状回復や滞納家賃の担保に利用する」という認識が一般的であり、退去時の高額な原状回復費用の請求や、敷金が返金されないことに対し入居者とトラブルになるケースが多かったため、改正案では敷金の定義から返還の時期・範囲などを規定し、経年劣化による補修費用はオーナーや大家さん側の負担になることが明文化されています。
このため家賃滞納や故意・過失による大きな破損などがない限り、賃貸物件のオーナーや大家さんの側としては賃貸契約終了後に入居者に対し敷金を全額返還することが義務化されたといえます。

礼金は返還義務がない

 ●改正後も当事者間での取り決めが優先

ただし、優先されるのはあくまでも借りる側と貸す側の任意規定であり、例えば退去後のハウスクリーニング料を支払う特約を結んでいれば改正後ももちろん敷金からハウスクリーニング料が差し引くことが可能となっています。 以上が民法の改正によって、より明文化された敷金についての定義と返還義務についての簡単な説明と注意点でした。 次回も引き続き民法改正後の敷金に関するルールについて、修繕や原状回復、連帯保証人に関わる部分をもう少し詳しくご説明いたします。

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