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 民法改正による「連帯保証人」と「原状回復」のルールの変化

前回は「賃貸経営と敷金・礼金」というテーマで賃貸経営をする上での「敷金」「礼金」の重要性や性質についてご説明しました。 その中で今後の民法改正による「敷金」の定義やルールの変化について触れましたが、今回は連帯保証人や修繕・原状回復に関するルールが民法改正によってどのように変わるのかご説明いたします。


 連帯保証人に関するルールが大きく変わる

前回のコラムで民法改正によって敷金は「家賃などの債務の担保として預けておく保証金にあたるお金」と定義が明文化された事をお伝えしましたが、家賃の保証人にあたる連帯保証人についてのルールはどのように変わるのでしょうか?主なポイントは以下の2点になります。

 ●極度額(責任限度額)が必須に

今回の民法改正により、連帯保証人を必要とする賃貸借契約については、必ず、契約締結時に極度額(連帯保証人の責任限度額)を定めなければならず、極度額を定めていない連帯保証条項は無効とされることになりました。
金額については特に法律上のルールはないため、家主と連帯保証人の間で合意した額を設定する事になります。

 ●連帯保証人への情報提供が義務化

民法改正により賃貸人は連帯保証人に対し「情報提供の義務」が課せられます。家賃の支払い状況などについて連帯保証人から問合せがあった場合、回答を拒絶することはできません。個人情報であることなどを理由にこのような問合せへの回答を行わなかった場合、賃借人が家賃を滞納し、家主から連帯保証人に滞納家賃等を請求するといった場面になったときに、連帯保証人から回答義務違反を指摘されて、請求に支障が生じることも考えられます。
また、事業用の賃貸の連帯保証人になる際は、事前に賃借人の財産状況や収支の状況などを連帯保証人へ公開することが義務化されます。もし賃借人がこの情報提供を怠ったり偽るなどして連帯保証人が財産状況を十分に把握せず誤解して連帯保証人になることを承諾した場合、連帯保証契約を取り消すこともできます。
このように書面で明示されることになる「極度額」が高額になることや、事前に賃借人の財産状況等を把握できるようになるということで、今後は連帯保証人を引き受ける人が減少する可能性が高く、家賃保証会社を利用するケースが高くなると見られています。

礼金は返還義務がない

 経年劣化は原状回復費に含まれない


退去後のトラブルの種でもあった「原状回復費」ですが、民法の改正後は「経年劣化・通常損耗は含まない」とはっきり明記され、故意または過失による損傷に限って賃借人が現状回復義務を負うことになります。
ではどのような劣化や損耗が経年によるもので、どんなものが過失や故意と見なされるのでしょうか。
国土交通省の「原状回復のガイドライン」から賃貸人・賃借人の負担区分を一部抜粋しました

賃貸人負担

  • 家具の設置による床:カーペットのへこみ、設置跡
  • テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)
  • 壁に貼ったポスター等のクロスの変色、日照など自然現象によるクロス・畳・フローリングの変色
  • 貸借人所有のエアコン設置におる壁のビス穴・ピンの穴
  • 下地ボードの張り替えが不要な程度の画鋲・ピンの穴
  • 構造的な欠陥により発生した畳・フローリングの変色、網入りガラスの亀裂
  • 次の入居者の為に行う、畳の裏返し・表替え、浴槽・風呂釜等の取替え、専門業者によるハウスクリーニグ、エアコン内部の洗浄
  • 網戸の張替え
  • 鍵の取替え
  • 設備機器の取替え(耐用年限到来のもの)
  • 震災等の不可抗力による損耗
  • 貸借者と無関係な第三者がもたらした損耗


賃借人負担

  • 飲みこぼし等の手入れ不足によってできたシミ
  • 引っ越し作業で生じた引っかきキズ
  • キャスター付きのイス等によるへこみ
  • 日常の清掃を怠った為に付着したキッチンのススや油
  • 拭き掃除でも除去できない冷蔵庫下のサビ跡
  • 窓の結露を放置して拡大したカビ・シミ・腐食など
  • クーラーからの水漏れを放置した壁の腐食
  • 重量物をかける為に開けた壁の釘穴、天井に直接付けた照明器具の跡
  • ペットによる柱等のキズ、臭いの付着
  • 喫煙によるヤニ等によるクリーニングしても取れないクロスの変色や臭い
  • 戸建て住宅での庭に生い茂った雑草の除去

この様に原状回復の義務がどちらにあるのか細かく明確化されるということは賃貸物件のオーナーや大家さんにとって今までと比べ不利な状況になったように感じられるかもしれませんが、あくまでもこれは任意規定ですので、特約を設けることにより原状回復義務の範囲を広げることも可能です。
その際は後々トラブルにならないよう、賃借人によく説明しておく必要があります。

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