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アイ・ファイン不動産コラム

 実際の事件を踏まえて~ 家賃滞納から訴訟まで ~

瀧澤弁護士

今回はこれまでコラムでお話ししてきた内容を踏まえ、実際の事件を題材をもとにかきたいと思います。なお、今回の内容はオーナー様のご厚意により特別に承諾を得てプライバシーに配慮した形で記載しますので、実際の事件そのままではなく修正しておりますのでご了承ください。

瀧澤 啓良 (たきざわ あきよし)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

 借主の家賃滞納発生

訴訟を行うケース

本件物件は地下鉄の駅から徒歩約5分の好立地であり、また築年数も2年程度でした。そのため、空室となっても原状回復をすればそれほど期間をあけずに新たな借主が見つかる物件でした。
この物件の借主は家賃を滞納しはじめ、相談時ですでに3か月経過するころでした。今後の支払いも見込めないこと、就労状況もはっきりしないことなどからオーナー様と協議し、建物明け渡しに向けて弁護士が対応することになりました。

 内容証明の発送をする?

訴訟を行うケース

 まず、本件の物件の賃貸借契約を解除する必要があります。
そのためにまずは解除の意思表示をしなくては賃貸借契約は解除できません。この解除の意思表示を書面でするべく、内容証明の発送を通常の案件では行うことになります。
多くの場合はまずはこの方法をとるでしょう。
しかし、借主が居留守を使ったり、内容証明の受領を拒絶するなどして書面が受領されない場合があります(家賃を滞納しているくらいですので、弁護士からの文書は明け渡しを求める書面と察知し受領しないことが多くあります)。
この場合は受領されない以上解除の効力は発生しないことになり、契約は継続してしまいます。そのため、強制的に受領してもらうために普通郵便を用いる場合もあります。
しかし、訴訟などになった場合には普通郵便は受領していないと借主から否定されてやっかいなことにもなりかねません。

 本件でとった行動

訴訟を行うケース

 本件では、すでに家賃も滞納しており、管理会社からの再三の支払い要求にもこたえないことから、任意の明け渡しは困難、たとえ弁護士をつけても話し合いでも困難であろうと考え、当初から訴訟を提起するという選択をしました。
そして、前述の解除の意思表示は訴状において行うという手法を選択しました。
内容証明を送らずに、手続きを進めることができます。もっともこの選択によって、若干時間はかかります。
しかし、内容証明が届かなくとも裁判手続きで解除ができるのでメリットがあります。

 相手方借主の出方と裁判手続き

訴訟を行うケース

 訴訟提起後、訴状が裁判所から相手方借主に送付されました。
そして当初の予測通り、相手方借主は裁判所から送付をされた訴状の受領を拒否しました。 裁判は、相手方に訴状が届かないと進みません。
前述した解除の意思表示も相手方に訴状が届かないと効力がありません。そこで、相手方借主がそこに居住しているという報告書を管理会社に作成してもらいました。
その上で、受領を拒否しても受領をしたことと同じ扱いとなる手法である付郵便による送達を裁判所に上申しました。この上申を踏まえ裁判所は報告書の内容を精査し、裁判所は付郵便を選択し、送達の扱いをすることになりました。これで無事に裁判手続きが進行することになります。 この報告書の作成は管理会社の能力の差が出るところです。管理会社のきちんとした報告書がなければ、裁判所も付郵便の手法を採用しません。この意味ではまずは管理課会社の力量が試されます。

 付郵便後の手続き

訴訟を行うケース

 相手方借主は付郵便後もなんら対応もなく、第1回目の期日が来ました。なおこの期日は訴訟提起後、約1か月後に指定されます。
この点では家賃はすでに4か月以上の 滞納をしていることになります。
その意味ではオーナー様には当初から速やかな判断が求めらた事案でした。
本件では第1回目の期日に相手方借主は裁判所に来なかったため即日結審となり、2週間後に判決期日となりました。いわゆる欠席判決です。判決は2週間の経過で確定し、本件でも控訴されることなく確定しました。

 ここまでのまとめ

本件では相手方借主が明け渡しを拒むといった抵抗が予想された案件ためオーナー様と協議のうえ速やかに判断と行動ができたことはよかったと思います。
家賃滞納解消に向けてオーナー様の決断が不可欠であります。決断後は速やかな対応がもっとも重要です。その意味では管理会社、弁護士などと随時協議をしながら適切な判断をすることが望まれると思います。
次回のコラムでは、判決後の明け渡しに向けた手続きの実際について書きたいと思います。

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