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アイ・ファイン不動産コラム

 実際の事件を踏まえて(2)~ 家賃滞納から訴訟まで ~

瀧澤弁護士

前回に引き続きはこれまでコラムでお話ししてきた内容を踏まえ、実際の事件を題材をもとにかきたいと思います。なお、前回及び今回の内容はオーナー様のご厚意により特別に承諾を得てプライバシーに配慮した形で記載しますので、実際の事件そのままではなく修正しておりますのでご了承ください。

瀧澤 啓良 (たきざわ あきよし)
所属事務所 :札幌ポラリス法律事務所 (札幌市中央区大通西4丁目1新大通ビル9階)
所属弁護士会 :札幌弁護士会

 これまでのまとめ

家賃滞納が続き、就労状況もはっきりしない入居者に対し
建物明け渡しに向けて訴訟を提起。
入居者からは何の対応もなく、欠席が続いたため控訴されることなく確定し、
判決後の明け渡しに向けた手続きを行う。⇒前回のコラムへ

 ①判決の確定後

 判決確定後の手続きは主に滞納家賃の回収である債権執行と明け渡しの強制執行をすることになります。
どちらから行っても大丈夫ですし、併行することも可能です。

 ②必要書類の取り付け

訴訟を行うケース

強制執行については本件では債務名義(以前コラムでも説明したものです)として判決があり、この判決を執行するために執行文付与の申し立てをする必要があります。
次に判決が送達されたことの証明書(送達証明書)、判決が確定したことの証明書(確定証明書)、この3点を準備することになります

 ③建物明け渡しの強制執行の申し立て

訴訟を行うケース

 まず、執行文の付与された判決正本、前述の送達証明書、確定証明書の3つに、執行官への強制執行申立書を提出します。
このときには付随申し立てとして同時送達の申し立て、執行日時の通知、債務名義の引用の申し立て、執行調書謄本の債権者への交付申立、事件終了時の債務名義の還付申し立ても同時に行っておきましょう(各種の申し立ては手続きを進めるうえで重要です。
その都度申し立ても可能ですが、面倒なので一遍にやるといいです)。  

次に明け渡しに関する参考事項を示します。
これは執行官が執行する際に、特別な準備が必要かの判断のためです。例えば、単身なのか同居書がいるのか、鍵はあるか、暴力団などが占有しているか、建物の中には何が入っているかといったことなどです。これらの事情によっては予納金の額なども変わってきます。

 ④執行官との打ち合わせと明け渡しの催告(民事執行法168条の2)

訴訟を行うケース

 執行申し立てののち、執行官が事実上現場を一度見分することが多いかとおもいます。
そのうえで、執行に向けて弁護士側と打ち合わせをしていきます。
まずは、執行官と日程を決めて、現場に一緒に行く日を定め、当日を迎えます。
当日は、執行官が借主に明け渡し執行に向けた催告をします。
具体的には明け渡しの日にちを定め、その指定日までに明け渡すよう求めるものです。
その指定日までに明け渡しをしない場合で執行を妨害するような場合は刑事事件(強制執行妨害罪)にもなりえるものです。
さらに執行官は明け渡しまでに残っていたものがあれば、その所有権を放棄するという放棄書を取り付けます。
これはわずかながらの残置物であれば執行官の権限で処分できるようにするものです。 最後に、公示書を物件の壁に貼り付けてその日は終わります。

 ⑤明渡し執行日まで

訴訟を行うケース

 前述の催告の際に、物件内のものをもし搬出する必要が出た場合に備えて、引っ越し業者を現地に来てもらいます。
引っ越し業者は中のものを見て引っ越し費用がどれくらいか見積もりをします。
また残置物によっては保管をする必要もありますので、その場合の倉庫保管料も見積もりします。その金額をベースに執行費用の予納金が定められます。
そして、この費用は一時的には債権者である貸主が負担することになります。
最終的にはその費用は法律上は債務者である借主が負担することになりますが、
前述のように家賃を滞納しているくらいの人ですので回収の可能性は低く、
事実上貸主の負担となることになります。
ですので、できるだけ費用が掛からないように勧めたいところです。最も、引っ越し業者の選定は執行官が行うのが通常です。

 ⑥明渡執行直前

 本件では執行官の催告後、債務者である借主は任意に退去しました。
その結果、若干の残置物は残ったものの、ほぼ何もない状況でしたので、引っ越し業者の点はキャンセルし、執行費用の増加を防ぐことができました。
そして執行官による明け渡しの執行を終了させ、無事貸主に引き渡しがされました。

 ⑦最後に

訴訟を行うケース

本件では、当初、訴訟までは抵抗を示していた借主でしたが、執行段階では抵抗はそれほどありませんでした。
これは執行手続きという最終段階になっていること、執行についての妨害は刑事事件となることが影響していると思います。
判決後執行段階はできるだけ速やかに進める必要があることと、十分な執行官との打ち合わせが必要ですので弁護士に依頼されたほうがいいかと思っております。
なお、この明け渡し執行についても費用がかかっており(印紙、切手、執行官の費用)、その意味では執行費用を債務者に負担させる必要があります。
この点も含めて、次回のコラムでは、判決後賃料回収、裁判・執行費用の回収について書きたいと思います。

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